不動產概說-3 | 就是愛看書
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六、估價原則
不動產估價原則是根據估價人員在不動產估價的理論和實務中,所歸納出在執行不動產估價業務時應遵循的基本法則及應注意之事項,乃估價人員在執行不動產估價業務之基本要求。
(一)預測原則 不動產估價應著眼於未來景氣之變化以及該不動產未來發展潛力,即預測其不動產價格走勢與未來景氣,以客觀評估其價額。 (二)變動原則影響不動產價格之因素非常多,而各因素經常變動,因此不動產之價格亦會不斷變動。故估價時須掌握不動產價格日期之估價。
(三)供需原則不動產估價決定於市場供需情形,供過於求時,價格將下降;供不應求時,價格將上漲。而當景氣過熱或投機嚴重時,應作回跌修正。
(四)競爭原則
替代性低之不動產間,會產生競爭效應,競爭力愈強,其價格愈高。
(五)替代原則效用相似的不動產間,具有某種程度之替代性,故同一市場上具有相近效用的不動產,其價格會趨於一致。替代原則為三大估價法(成本法、比較法與收益法)之基礎。
(六)機會成本原則機會成本(Opportunity Cost)是指決策過程中面臨多項選擇,其中被放棄而價值最高的選擇。此原則主要是依據該不動產於選擇最有效使用時,必須放棄其它選擇所付出最大代價。
(七)均衡原則指對不動產進行估價時,應注意不動產之內部構成要素之組合是否達均衡狀態,以判定不動產是否發揮最有效使用,進而判定正確之價格。
(八)貢獻原則對不動產某一部分進行估價時,應分析其對整體不動產之貢獻。
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